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  • 【财经】多家房企销售额突破700亿冲刺千亿 弱化三四线布局

    2016-01-29    来源:新京报

  • 销售额冲千亿,对于任何一家房企而言,都是一个里程碑。在国内销售额TOP20的房企中,尽管这三年,“千亿房企”阵容始终扩容未遂,保持7家;然而紧跟在它们之后的还有6家企业,2015年其销售业绩均已突破600亿元。对于千亿目标的达成,或者只是时间问题。


    追逐千亿不盲目

    按照2015年的房企销售额排名,前七名为“千亿房企”(万科、绿地、恒大、万达、保利、中海、碧桂园),紧随其后的有华润置地、融创中国、华 夏幸福基业、绿城中国、世茂房地产和金地集团,分列第8至第13名,均已突破600亿元。值得注意的是,这六家房企都已经或曾经提出实现千亿目标,并列出 了明晰的时间表。

    对千亿的目标,华润已暗中部署多年,并于2014年提出。2015年,华润的销售额达到851.5亿元,是“准千亿”成员中表现最强悍的一家。今年,华润置地若能在去年基础上保持17%的增长,即可跻身千亿俱乐部。

    克而瑞的研究结果显示,第二梯队的房企尽管每年都能确保一定业绩增速,但因整体布局和规模扩张已经基本完成,要迈入千亿大关还需一定时日。

    记者通过梳理公开资料发现,尽管多家房企都将“千亿”作为目标,但对其实现的过程更趋理性。即便是目前销售额已超700亿元的融创和绿城,也仅 仅将千亿目标的实现放在2017年。此外,曾在2014年立志要突破千亿的世茂,当前也开始主动弱化这个目标,并加强修炼“内功”。

    弱化三四线布局

    新年伊始,上述“千亿房企”后备军已小跑前进。中原地产统计显示,截至1月25日,融创、华润、世茂等房企在以一二线为主的核心城市斩获了地 块。而在刚刚过去的2015年,20家标杆房企在土地市场挥金3517.13亿元,其中一线城市的占比高达50.74%,创造了历史纪录。

    “一二线城市的销售对于整体业绩的贡献占比较大,未来我们在拿地时仍然会关注一线或准一线以及核心的二线城市。”某港资房企相关负责人道出了“准千亿”成员们共同的心声。最近两年,在一二线城市布局广泛的企业都有着销售业绩的保障,而这一趋势或将持续、突出。

    华润管理层近期公开表示,未来将减少在三四线城市的曝光,逐步退出这些城市。无独有偶,融创方面也称,两年内将继续深化布局核心级二线城市;绿城也明确指出,要消化掉在三四线城市布局的大量库存。

    一位不愿具名的业内人士表示:“市场总量就那么多,一手房市场的天花板已经能够看到。房企如果按照原有的增长模式,或许还有2-3年快速发展的空间,而未来最大的问题就是选择向什么方向发展。”

    ■ 冲击千亿直击

    华润 北深发力 业绩加码

    2015年销售额:851.5亿元

    土地储备:4004万平方米 潜力指数:★★★★★

    按照2015年初设定的780亿元目标,华润置地851.5亿元的业绩达成全年目标的109%,同比2014年的692亿元有超过23%的增 幅。有分析人士指出,华润置地2015年业绩的大幅进步,很大程度得益于一线城市高货值与快速去化。若以2015年的851.5亿元作为基数,华润置地在 2016年只需保持17%的增长,即可跻身千亿俱乐部。

    在北京,华润2015年的签约额、营业额双双破百亿。华润置地2015年初与首开、平安联合体以86.25亿元拿下的白盆窑地块,年末已经实现 了自住房“花香四季”与限价房“花香苑”的开盘销售,总共签约3000套,揽金50亿元。此外,卖了十年的萬橡府在2015年也成交192套,均价 62119元/平方米,总成交金额24.33亿元。数据显示该项目自2006年起销售的十年间,累计签约额超过150亿。

    如果说北京市场的突然发力助华润业绩攀升一臂之力,那深圳市场的深耕则成为华润业绩源源不断的动力。中原地产数据显示,位于深圳南山区的华润城以成交1744套、累计成交金额111.42亿元的成绩,成为全国单盘销冠。

    值得一提的是,华润置地2015年在北京、上海等一线城市重金布局拿地,这无疑会为未来的销售业绩加码。在北京土地市场最火的丰台,2015年 成交的14宗土地中,华润联合体摘得3宗,包括86.25亿元的“总价地王”白盆窑地块,以及合计86.9亿元的亚林西两宗宅地。在上海,华润华发联合体 分别在2015年3月和6月,以总价70.52亿元和87.95亿元拿下闸北大宁两宗地块,两度刷新上海年度总价地王纪录。此外,母公司注入也是华润置地 扩大土地储备的一个方式,比如深圳湾项目预计在2016年注入。

    华润置地管理层也在机构调研时强调,扩大土地储备和潜在的资产注入将为公司带来丰富的低成本土地资源,并在2016年实现较高的毛利率。

    B10-B11版数据来源:克而瑞及公开资料。具体以企业发布为准。土地储备数据除金地为截至2015年底外,其余为截至2014年底。

    绿城

    再提千亿 布局“换仓”

    2015年销售额:723.8亿元

    土储:3489万平方米 潜力指数:★★★★

    先后卖项目、卖股权,引入九龙仓、融创、中交的绿城,数次在悬崖边游走。而早在2009年,绿城的销售业绩仅次于万科,居全国第二。那一年,绿 城中国董事长宋卫平曾雄心万丈地表示,三五年内绿城将超越万科,成为行业第一。此后,命运多舛,对于千亿规模的增长,绿城不再挂在嘴边。

    2015年,绿城成立20周年,千亿目标被重提,成为最醒目的企业标签。绿城内部一份“半年度工作会议纪要”显示,绿城目标2017年销售额超 千亿,2020年达成1500亿规模。有业内人士分析,绿城欲迅速扩大规模,这是其战略的重大转折,而这应该是体现了中交的意愿。

    为了千亿目标的实现,绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南曾公开表示,绿城需要先行消化掉此前在三四线城市布局的大量库存。据悉,在绿城的货量组成中,目前三四线城市存量房源占比为30%-45%,而降至25%以内是绿城的“理想设计”。

    此外,曹舟南曾表示,未来绿城的投资布局转向重点城市,包括北京、上海、杭州、广州、深圳等14个城市,并且设立两个原则性投资门槛。

    据悉,绿城2016年的销售目标预计为850亿元。到2017年末,预计绿城中国的销售额将超过1000亿元,销售毛利率大幅提升,现有项目存量基本完成换仓,一线城市和重点城市的战略布局基本成型,市场占有率大幅提高。

    华夏幸福

    产业新城 助力“黑马”

    2015年销售额:720亿元

    土储:2499万平方米 潜力指数:★★★★

    2015年,华夏幸福基业无疑是行业内一匹黑马,它以产业地产领军企业的身份,力压多个知名房企,首次跻身行业十强。

    经过多年的布局,通过打造产业载体,搭建平台,促进地方的产业升级,华夏幸福基业用超过10倍的业绩增长速度,迅速跻身行业第一阵营。从其此前 公布的 2015年经营情况简报不难发现,在其总收入中,产业新城开发建设收入及物业酒店等城市运营配套收入,均保持了持续快速增长。

    据悉,华夏幸福基业的快速扩张秘诀就是其独特的产城模式,根据中国产业发展趋势与地域特点,选择抓住一线城市制造业的外溢趋势,在一线城市周边 建立产业园区;同时与地方政府合作,为政府提供系统性解决方案,包括产业规划、土地开发、招商、物业管理运营等,促成区域产业升级,并在此过程中分享园区 产业发展、区域产业升级等带来的收益。

    一位不愿具名的业内人士表示,目前很多地方政府愿意让华夏幸福基业进入当地进行开发,主要是看中其城市运营商的角色。“华夏幸福基业以县域经济运作为最擅长,此举可加快城市郊区地块的开发,其招商定位围绕一些富有生命力的产业,因此符合未来的人口导入规律。”

    公开资料显示,目前华夏幸福的模式遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏及印尼等全球30多个区域。而按照其内部的规划,自2015年起的三年时间,将要实现百座产业新城。

    融创

    主攻二线 800亿起

    2015年销售额:734.6亿元

    土储:2162万平方米 潜力指数:★★★★

    无论外界如何评价,绿城、佳兆业、雨润,三桩未成的买卖实在拖累了融创中国的业绩。按照融创中国董事会主席孙宏斌的话说,这几次并购占用了融创 中国大量的资金和人力,也间接使得融创中国的出绩规模在2014年、2015年出现原地踏步的局面。他表示,2016年,融创中国的目标是超过800亿 元,2017年则是超过1000亿元。“2016才是融创的起点,未来有三个关键词:判断、继续布局、控制风险!”

    但纵观2015年,融创其实已经完成了潜力城市和发展战略的双重部署,为未来的进一步发展奠定基础。包括继续聚焦四个直辖市和12个二线核心城 市,并完成了西安、南京、武汉、济南等核心城市的布局。按照融创中国管理层的说法,即“以最适应的方式获取土地资源”。截至去年底,公司储地货值达到 4427亿,足以支撑未来三四年的开发。其中,2/3是通过收购合并的方式获得,1/3通过公开的招拍挂竞得。

    对于规模发展,融创内部的解读是:2015年,734.6亿的销售额在行业内排第9,这个数据不重要,需要保证有一定的规模,但一定首先要把产品打造好,要把服务做好。

    对于目前的房地产市场形势,孙宏斌表示,过去看北京上海,什么地都能拿,现在看,什么地都不敢拿,算不过来账,所以今年融创大举进军二线核心城 市。而他看来,千亿规模并非融创的中级目标,因为“做到2000亿是不难的,现在有16个城市,估计未来会布局20多个城市。”

    世茂 淡化“千亿” 转练“内功”

    2015年销量:670.4亿元

    土储:3607万平方米 潜力指数:★★

    早在2013年,世茂集团就首次公开提出“千亿计划”,在快速提升原有住宅板块销售额的同时,提升旅游、酒店及商业地产等业务的贡献额。3年过去了,世茂距离千亿更进一步,而内部也正发生奇妙的化学变化。

    “随着外部市及行业的变化,集团管理层对于销售额并没有纯粹业绩规模上的单一要求,而从营销部门的反应来看,比起销售额度,似乎更注重内部条线的精细化、标准化,营销费用的减控等动作。”这是记者从世茂房地产集团内部得到的回复。

    2012年、2013年,世茂均以约50%的增长速度而备受关注。有研究机构预测,如果以70%的去化速度计算,世茂有望于2014年实现销售额突破千亿元。但经历了核心营销团队的更替之后,世茂对于千亿目标的追逐似乎已失去了原有的“狼性”。

    据世茂内部人士透露,世茂集团董事局主席许世坛曾在内部会议上表示,在市场发生各种变化的时候,当业绩规模冲上千亿后,如果内部(其他板块)水 平没有提升,是否可持续?因此,世茂内部将近两 年来的核心工作凝聚在“练内功”上,主要包括精准城市投资、严控利润负债、质量把控、资产提效、轻资产运营尝试等。

    据了解,目前世茂的业绩贡献有80%以上来自住宅地产的开发,未来将更加注重住宅地产之外商业、酒店、主题乐园、大金融等多个板块的提升,大幅提升旗下包括商业公司、酒店公司的高效运作。

    金地 跨界突围 或能晋级

    2015年销售额:616.7亿元

    土储:2400万平方米 潜力指数:★★★

    曾在2012年立下“三至五年实现千亿目标”的金地,2015年首次进入600亿元的房企梯队,成为千亿军团的种子选手。

    有分析认为,2015年,金地在一二线城市大举拿地,加快开发节奏,并以百亿美元大举进军美国市场;从传统模式中成功突围,在金融、产品、营销 等方面层层创新,与小米、腾讯等巨头跨界合作,实现了品牌与产品价值的双重突破。传统模式中的突围与创新跨界上的突破,正是金地冲破600亿大关的关键因 素。

    公开数据显示,2015年全年,金地集团共获得36块土地,较2014年增长近一倍。同时,这批新增用地被迅速提上开发日程,部分项目在一年内 即走完了设计、施工、审批等流程,实现开盘销售,不仅缩短项目开发周期,还大大降低了资金成本。值得一提的是,在去年获得36块土地中,有5块位于上 海,2块位于北京,其他绝大多数位于天津、杭州、南京、沈阳、武汉等二线发达城市。全面回归一二线城市后,金地项目去化速度加快,集团抗风险能力也有了显 著提升。

    在将国内资源向一二线城市聚拢的同时,2015年金地还布局美国旧金山、洛杉矶、波士顿等核心城市。金地集团高级副总裁徐家俊在哈佛大学中国论 坛发布海外战略时曾表示,金地未来将在美国开发大约20-30个项目,总投资将达100亿美元。进军海外市场,不仅将为金地带来新的业绩增长点,也可通过 分散布局规避国内市场的周期性风险。